À la recherche des zones de chalandise immobilières…

Débuter une activité dans l’immobilier nécessite d’analyser la demande disponible, autrement dit la clientèle éventuelle. L’espace dédié à cette relation client est appelé « zones de chalandise ». Une notion importante pour bien débuter son activité d’agence immobilière.

Cette zone géographique correspond à l’influence du commerce donné, donc l’espace de clientèle, pour le dire autrement, de la demande.

Cette zone peut être modifiée selon la sociologie de la clientèle donc le type de client associé. Il faut ajouter à cela la concurrence c’est-à-dire le nombre d’agences dans ces  différentes zones.

On peut calculer cet espace grâce à trois moyens différents. On peut tout d’abord se baser sur la distance « directe » entre deux points donnés, c’est-à-dire à vol d’oiseaux. 

On peut également observer la distance cette fois en termes de temps de transport réel, en voiture par exemple. 

Le troisième et dernier moyen semble plus fin car il regroupe des informations plus qualitatives basées sur des enquêtes de terrain, ou la collecte de géolocalisation de smartphones. Grâce à ces données, on pourra évaluer les zones fréquentées par une population.

Un portefeuille de clients dédiée à une agence pourra donc être évaluée en se basant sur ces indices de distance et de fréquentation. 

Une agence déjà en fonctionnement estime ces zones de chalandise en fonction de la population qui fréquente l’espace à proximité, et l’attractivité par rapport à une éventuelle concurrente. 

Vous utiliserez donc ces indices de fréquentation, auxquels vous associerez le nombre de vos concurrents soit le nombre d’agences immobilières présentes dans votre zone de chalandise. Cela vous offrira une indication concernant la demande disponible et la concurrence pour répondre à votre clientèle.

De nombreux simulateurs payants ou non comme Isocarto, vous offre une représentation cartographique de votre zone commerciale. Vous n’aurez alors qu’à rajouter les agences immobilières déjà présentes dans votre zone pour observer la concurrence.

Nous avons pu donner des chiffres proches de 2 agences immobilières pour 10 000 habitants dans les départements des Yvelines, de Seine-et-Marne et du Val-d’Oise. Autrement dit, si la concurrence est grande dans ces territoires, de nombreuses communes rurales ne possèdent pas d’agences immobilières pour répondre à une grande zone de chalandise.

Parfois certains biens sont publiés par près de trois agences immobilières. Dans la majorité des cas, les prix de vente sont entendus entre elles. 

Cet agent immobilier de Bouafle, une petite commune des Yvelines l’assure : «  si la concurrence dans la région règne (NDLR : toutes les communes alentours présentent une agence), on arrive à se différencier des autres par des biens en exclusivité (…) Nous proposons notamment des biens à Bouafle, dans les communes alentours et parfois à Limay, Porcheville, Mantes mais on se concentre surtout sur Bouafle, avec des biens parfois luxueux… » Si l’agence parvient à tirer son épingle du jeu, ce professionnel de l’immobilier a révélé recevoir parfois quelques Parisiens, mais cela reste assez rare. Ce qui est certain, c’est que les biens proposés peuvent satisfaire cette clientèle, avec des propriétés avec jardin, parfois même une piscine…

Poster vos annonces dans ces zones attractives sur mieuxqueparis.com

Thomas Guidal