Immobilier : acheter du neuf ou de l’ancien ?

On considère un bien immobilier comme ancien, s’il possède au moins 5 ans d’ancienneté, ou qu’il a déjà fait l’objet d’un changement de propriétaire. Les logements neufs concernent donc tous les autres biens. Les différences entre ces deux types de biens reposent surtout sur leur écart de prix.

Selon seloger.com, le prix moyen d’un appartement dans le neuf en France (5 123€/m²) est 27% plus élevé que dans l’ancien (4036€/m²). Ce même site ajoute qu’il faut en général compter 15 à 30 % de différence de prix entre le neuf et l’ancien tout logement compris. Comptez dans ce prix la TVA d’environ 20 % pour les travaux.

Ruez sur l’ancien, me direz-vous ! Mais ce choix cache d’autres dépenses insoupçonnées dans l’achat d’un bien ancien. Ajoutez d’abord les frais de notaires, autour de 7 à 8 % pour le prix du bien ancien.

Ajoutez ensuite les travaux pour non seulement remettre au goût du jour un bâti et une décoration potentiellement vieillissants. 

Comptez aussi les travaux de rénovation énergétique. Si votre bien est mal-noté dans le Diagnostic de Performance énergétique (DPE), il sera nécessaire d’entamer ces travaux pour mieux isoler votre maison face à la fraîcheur et la chaleur extérieure. 

Dans ce contexte d’inflation dans le domaine notamment de l’énergie, les dépenses énergétiques trop élevées pour le confort intérieur peuvent représenter une dépense financière considérable. Pour vous faire économiser plus d’une centaine d’euros par an sur votre facture et valoriser votre bien, il s’agira donc de réaliser ces travaux de rénovation, contrairement au logement neuf.

Car il est également de mise de valoriser tout de suite votre bien, pour éventuellement le vendre plus tard ! Toutefois, il est recommandé de conserver son bien plus de 3 à 5 ans pour amortir les frais notariés.

Alors au final, vers quel côté penche plus la balance ?

• Prix d’une  maison neuve de 100m2 en Ile-de-France : 550 000 € environ et tandis qu’une maison ancienne de 100m2 coûtera environ 440 000 €. 

• Travaux de rénovation énergétique en moyenne : 200 à 450 € le mètre carré en France, 1000€ parfois en Ile-de-France.

•  Ce sera donc 45 000 € de plus soit 485 000 € selon une estimation basse, et pour 1000 € de travaux au m2, ce sera 100 000 € de plus, soit 585 000 € au final !

• Frais de notaires : 2 à 3% pour du neuf, soit et environ 7 à 8 % soit31 000 € de plus pour l’ancien, soit donc 626 000 € pour la maison ancienne au total 

• Une taxe foncière nulle pendant 2 ans dans un logement neuf.

chiffres en moyenne

Un écart de prix au total donc de 11% entre un logement neuf et un logement ancien ! 

L’Est républicain ajoute même un autre argument en faveur du neuf : « les logements neufs peuvent être exonérés de taxe foncière pendant les deux ans suivant l’acquisition (hors taxe d’enlèvement des ordures ménagères). Les aides se révèlent plus favorables dans le cadre de l’achat d’un bien neuf malgré la PrimeRenov entre autres. Par exemple, le Prêt à Taux Zéro (PTZ), sous conditions de ressources, permet à ceux qui souhaitent acheter leur première résidence dans le neuf, de bénéficier d’un prêt sans intérêts à rembourser et de financer jusqu’à 40 % le prix d’acquisition du logement selon la zone où se situe le logement ».

Thomas Guidal