L’investissement locatif en ile de France : un bon plan
On a souvent affirmé que l’investissement locatif est un bon moyen de se construire un patrimoine. Une évidence peut-être pour certains, mais ce type de choix peut s’avérer très rentable dans certains lieux. En effet, c’est une offre particulièrement fructueuse surtout en région parisienne. Zoom sur l’investissement locatif en région parisienne.
A l’heure des incertitudes de l’actualité, développer un patrimoine paraît être une option favorable pour l’avenir. Investir dans la pierre oui, mais pourquoi en région parisienne ?
Il est tout d’abord plus intéressant d’investir en dehors de la capitale. Le résultat est sans appel lorsque vous comparez les taux de rendement qui est l’indicateur de la rentabilité de votre investissement. Le taux de rendement est tout simplement : loyer annuel / coût d’acquisition du logement. Les taux à Paris avoisinent les 3%, ce qui nous semble néanmoins un peu sous-évalué, contre 5 à 7 % en région parisienne (source : particulier à particulier). Ce chiffre indique qu’il sera bien plus rentable d’investir dans l’Ile de France plutôt que dans la capitale.
Simulation simple :
Réalisons une simulation pour y voir plus clair : que faire avec 200 000€ avec une dette souscrite sur 15 ans ?
Vous pouvez acquérir un logement de 2 à 3 pièces de 60 m2 en Ile de France et le louer à des taux de rendements beaucoup plus intéressants et même plus créer des revenus supplémentaires dès la première année. En d’autres termes, vous pouvez vous générer un patrimoine d’a minima le prix d’acquisition en environ 13 ans avec une charge inférieure aux loyers que vous percevez par mois.
En revanche, à Paris vous ne équilibrez pas votre charge de la dette avec vos revenus locatifs, et cela à hauteur d’environ 4 400€ par an et pourrez prétendre acquérir un patrimoine immobilier en plus de 20 ans seulement.
Bien évidemment, en allongeant la durée du crédit on peut non seulement équilibrer les revenus et les charges pour Paris.
Cette simulation simple ne tient pas compte des plus-values et il faut noter toutefois que l’apport moyen pour des investissements locatifs n’excédera pas 10% du prix d’acquisition.
N’oubliez pas que cet investissement nécessitera des garanties. On peut citer l’hypothèque du bien, ou encore le Privilège de prêteurs de deniers c’est-à-dire la priorité dans le remboursement en cas d’impayé ou le nantissement des loyers qui correspond simplement à la mise en garantie des loyers du bien.
Rappelons que le prêt nécessitera l’engagement du propriétaire à ne pas habiter dans son bien dédié à la location. Enfin, votre capacité de remboursement sera étudiée par votre banque, en termes de salaire. L’endettement maximal est, suivant les garanties, fixé au plus à 35% de votre salaire selon le Haut Conseil de Stabilité Financière. Dans notre exemple, pour environ 1 400 € de mensualité avec un taux d’intérêt de 1,1 % pendant 13 ans, vous devrez donc avoir au minimum 4900 € de revenus mensuels.
Une demande locative croissante
Avec le développement du Grand Paris, certaines communes bien reliées à la capitale, vont gagner en attractivité. « 68 gares et plus de 200 kilomètres de réseau ferré automatique vont être créés d’ici 2030 » nous indique l’entreprise Pichet. Cette même source nous informe également que c’est tout simplement 90 % des franciliens qui habitent à moins de 2 km d’une gare du Grand Paris. Entre les nouvelles infrastructures de transport et d’activités, investir dans ces territoires est donc un pari sur l’avenir. Étudiants, jeunes familles pourront donc se loger en région parisienne tout en travaillant à Paris ou dans des villes attractives proches.
Il est donc probable que les biens immobiliers dégagent une plus-value conséquente, qu’il n’est pas aujourd’hui possible de quantifier, mais ressentie.
Une évolution des prix favorable
Selon meilleurtaux.com, les prix au m2 en Ile de France ne cessent d’augmenter tout comme Paris, quoiqu’avec une croissance moindre à Paris. Presque 5 % de croissance pour la Seine-et-Marne en un an et 10% prévue dans 5 ans ! Il paraît donc judicieux d’investir en région parisienne dès maintenant pour espérer l’augmentation des loyers à long terme. Certes, cette tendance est générale en Ile de France, même dans la capitale, mais il faut compter sur l’ampleur grandissante d’un phénomène : celui des habitants de quitter Paris !
L’investissement locatif doit donc se diriger en priorité vers la région francilienne, d’autant plus que les loyers sont plafonnés dans la capitale, ce qui n’est pas le cas dans le reste de la région ! La loi impose que la valeur maximum d’un bien soit égale à 120 % du loyer médian à Paris.
Alors n’hésitez-plus, faites le choix du patrimoine locatif et investissez dans des territoires dynamiques et attractifs, dans l’ère du temps!
Mieux que Paris va vous aider dans cette démarche.